La gentrification des quartiers : le modèle Saint-Gillois qui s'exporte partout à Bruxelles

Régulièrement, Charles Picqué et ses échevins de la commune de Saint-Gilles, se félicitent : « l’assiette fiscale a encore augmenté cette année », « le niveau de vie et la situations des Saint-Gillois n’a jamais été aussi bonne ». Il est vrai que les revenus de la population saint-gilloise ont considérablement augmenté ces dernières années : +54% en 10 ans. Mais les familles de Saint-Gilles n’ont pas vu leur propre situation économique s’améliorer à ce point, au contraire ! Ce que montrent ces chiffres, c'est une autre une réalité : les politiques de “gentrification” à l’œuvre dans la commune attirent des populations à plus haut revenu, alors que les familles populaires, les travailleuses et travailleurs à bas salaires sont exclues par la hausse du prix des logements, notamment. Le modèle saint-gillois fonctionne tellement bien qu’il est appliqué par de nombreuses autres communes.
De quoi s’agit ? Quels intérêts ces politiques défendent-elles ? Quels en sont les mécanismes ? Quelle politique de planification urbaine peut-on revendiquer ? Éléments de réponses à Saint-Gilles.

Qu'est-ce que la gentrification ?

La gentrification est le phénomène par lequel un quartier populaire urbain voit son niveau économique augmenter : revenus des habitants, offres de services de standing, valeur immobilière, etc.
Dans le cadre actuel, la gentrification n’est pas synonyme d’amélioration de la condition de vie des ménages, mais plutôt du remplacement des ménages des couches populaires et immigrées par des ménages de la classe moyenne, de plus hauts revenus ou de plus haut capital culturel, voire des ménages riches. La gentrification ne réduit pas la pauvreté, mais la déplace et crée de facto l’exclusion des couches populaires. La hausse du prix des logements et des services (commerces, stationnement etc.) les oblige à quitter leur quartier ou à y vivre dans de moins bonnes conditions.
La gentrification redessine la ville et les quartiers en fonction d’intérêts particuliers et pas en fonction de l’intérêt général des habitants. Elle va donc à l’encontre des besoins des gens et du droit à la ville.

Quelles sont les causes de la gentrification ?

Ce sont des politiques volontaristes qui sont à l’origine de la gentrification. Ces politiques ne sont pas dans l’intérêt des habitants de la ville et des quartiers, mais dans l’intérêt de ceux qui vont pouvoir profiter de la gentrification : les promoteurs immobiliers, les investisseurs ou autres entreprises privés, les autorités communales et régionales, voire même les personnes qui sont propriétaires de biens ou de commerces dans les quartiers.

Ce sont les gros investisseurs immobiliers qui poussent le plus aux politiques de gentrification. En achetant des terrains ou des bâtiments à un prix relativement bas dans les quartiers populaires et les revendant beaucoup plus chers après transformation, rénovation ou (re)construction, ils dégagent d’importants bénéfices.
Mais ils ne peuvent agir seuls pour transformer des quartiers. C’est là que les autorités publiques interviennent en favorisant le changement de profil social des quartiers populaires, pour plusieurs raisons.
Il s’agit d’abord de règles budgétaires et fiscales qui rendent difficiles les investissements publics et favorisent l’alliance avec le privé. Ou encore du mauvais financement structurel des communes qui les pousse à devoir « agrandir l’assiette fiscale », en attirant des habitants plus riches pour avoir plus de recettes, à défaut d'un impôt structurel permettant de mieux redistribuer les richesses. Les élus « progressistes » de Saint-Gilles ne manquent d’ailleurs pas d'excuses pour justifier la politique d’attractivité des classes supérieures : l'impôt supplémentaire qui rentre dans les caisses communales permettraient de « mieux financer tous les services sociaux de la commune la plus sociale de Bruxelles ». Ouf, les pauvres sont sauvés... C’est enfin, et surtout, une vision des autorités publiques négative et dénigrante des habitants moins riches, dont la concentration dégraderait l’image des quartiers et créerait des problèmes sociaux et de sécurité. Alors que les quartiers populaires bruxellois sont déjà très mixtes socialement, il faudrait donc y renforcer la présence des classes moyennes et aisées pour “diluer” les classes populaires et les déplacer, de force par la démolition de complexes de logements sociaux, ou par les mécanismes du marché et la hausse des loyers et des prix d’achat des logements. Ainsi, alors que de nombreuses études prouvent que le logement social bien géré ne coûte rien aux autorités (les loyers couvrent les frais de construction et d’entretien) et alors que la moitié des ménages bruxellois entrent dans les conditions de revenu pour en obtenir, ces logements sociaux ne représentent que 7 à 8% du parc régional total. Et seulement 4,3% à Saint-Gilles !

Les travailleurs des classes moyennes peuvent aussi être indirectement responsables des politiques de gentrification : en s’organisant plus facilement que les publics populaires et en demandant à leurs élus que les quartiers soient redessinés en fonction de leurs besoins à eux, sans forcément se rendre compte qu’ils participent à l’exclusion des couches populaires et aux profits des investisseurs privés. Ils sont en quelque sorte les agents inconscients de cette politique. Le comble, c'est qu'à la longue, avec l'augmentation de la valeur des quartiers, ces « nouveaux habitants » sont à leur tour chassés au profit de couches de la population à peine plus favorisées...
Quels sont les mécanismes de la gentrification ?
Les autorités utilisent d’importants leviers publics pour gentrifier les quartiers. Saint-Gilles est une commune “exemplaire”, son modèle s’exporte ailleurs à Bruxelles.

1. La “revitalisation urbaine”

Dans les documents publics régionaux et communaux consacrés aux quartiers populaires, on ne parle que de revitalisation urbaine, de contrats de quartiers durables, de contrats de rénovation urbaine... C’est-à-dire de tous ces dispositifs organisés et financés par les pouvoirs publics pour rénover et revaloriser ces territoires, bien sûr sans aucun contrôle du prix de l’immobilier puisque l’objectif est (aussi) de changer la population qui y réside via la hausse des loyers et des prix d’achats. Saint-Gilles en est un cas d’école.

a) L'exemple du quartier du midi

Dans les années 90, la Commune et la Région ont rasé tout un quartier populaire pour construire des bureaux. L’objectif pour les responsables politiques était d’obtenir des revenus liés à la fiscalité sur les bureaux, mais aussi de convertir la zone en un pôle administratif international en lien avec la présence de la gare du Midi, tout en se débarrassant d’un quartier populaire abritant de nombreux habitants d’origine immigrée qui n’avaient pas encore le droit de vote à cette époque et n’avaient donc aucune “valeur électorale”.
Les travaux ont duré plus de 10 ans. Tout a été fait pour harceler les habitants, pour les faire partir au moindre prix. Il y a eu des résistances mais qui n’ont pas fait le poids face aux pouvoirs publics et aux barons du béton. La stratégie développée a été celle du « pourrissement » visant à les forcer à partir et à faire baisser la valeur de l’immobilier, pour pouvoir les exproprier à moindre coût. C'est ainsi que les habitants se sont retrouvés pendant des mois et des années au milieu d'un quartier en ruine, à moitié démolis, voire même avec des trous dans les murs de leur salle de bain. Aujourd’hui, ce sont 550 000 m² de bureaux qui ont été construits, et 10 % de ces bureaux restent vides. C’est tout le quartier, ses commerces, ses services de proximité, ses activités et sa convivialité qui ont été détruits. Des centaines de familles ont été délogées...
Aujourd’hui le quartier fait l’objet d’un nouveau « contrat de quartier », d’un “schéma directeur régional”, et même d'un « PAD ». Un PAD (plan d'aménagement directeur) est un dispositif para-légal qui permet aux pouvoirs publics de déroger aux règles d'urbanisme en vigueur pour réaménager un territoire. Dans la pratique ce sont les grands promoteurs qui font pression pour que le gouvernement change les règles à leur convenance : construire plus haut, construire plus de bureau ou construire du logement de standing. Le quartier du MIDI comme beaucoup d’autres à Bruxelles est un grand monopoly où un maximum de plus-value foncière doit être captée par une minorité de riches actionnaires.

b) L'exemple des contrats de quartiers

Début des années 90 ont eu lieu les « émeutes de Saint-Gilles et Forest ». Le constat de la « dualisation sociale » des quartiers sert de prétexte à une nouvelle politique régionale d’urbanisme censée « revitaliser » et améliorer la « mixité » des quartiers les plus précarisés : ce sont les contrats de quartier. Il s’agit d’une enveloppe régionale de plus de 10 millions d’euros par contrat, ainsi que d’une aide administrative, juridique et fiscale des pouvoirs publics pour agir plus efficacement sur l’environnement d’un quartier.
Un contrat de quartier dure quelques années. Il permet à la Commune de racheter des bâtiments et de construire du logement public, de rénover l’espace public, d’aider à la création de commerces, de lifter l’espace public, d’aider les propriétaires à rénover le bâti notamment grâce à des primes exceptionnelles, de lancer de nouveaux services (publics, associatifs ou pour les « start up »), mais aussi de s’attaquer aux commerces ou publics indésirables avec un arsenal de sanctions. Le tout, en faisant participer les riverains à travers d’innombrables réunions et discussions où seuls les citoyens les plus « intéressés » réussissent à participer dans la durée. Bien sûr, aucun dispositif n’est prévu pour contrôler l’augmentation du prix des logements dans ces périmètres. Et les grandes lignes sont bien entendu déjà fixées à l’avance par la Commune et les bureaux d'architectes pour répondre à leurs objectifs.
Charles Picqué est à la manœuvre à la Région et s’arrange pour que sa commune de Saint-Gilles sorte gagnante de la grande compétition entre les différentes localités pour obtenir ces enveloppes exceptionnelles : Saint-Gilles bénéficie d’un nombre record de contrats de quartier depuis plus de 20 ans.
La conséquence est que la valeur marchande du quartier augmente. Les loyers suivent, le standing des services commerciaux aussi. La population ou les petits commerces ne peuvent plus se payer leur quartier et sont progressivement remplacés.
Le but est clairement d’investir de l’argent public pour amplifier les mécanismes et la logique du marché afin que la gentrification s’opère de manière progressive et douce, presque « naturelle ». On y associe d’ailleurs des termes qui symbolisent bien cette vision et lui donnent un aspect presque naturel, dépolitisée de tout enjeu “de classe” : revitalisation des quartiers, renaissance d’un espace, réappropriation d’un territoire… Tous ces lieux étaient pourtant déjà bien vivants et habités, mais visiblement pas avec les populations voulues par les autorités et les investisseurs.
Nous ne nous opposons bien sûr pas à la rénovation de l’espace public et du logement ou à la construction d’équipements. Le problème qui n’est pas innocent, c’est bien l’absence de considérations sociales et de mécanismes mis en place pour garantir le droit à la ville pour tous, comme l’encadrement des loyers par exemple. Si la rénovation d’un quartier est une opération positive en soi, s’y atteler sans encadrer les loyers par exemple, sans construire de logements sociaux ou sans augmenter l’offre de services abordables et de proximité, a un effet contraire au droit à la ville.

c) L'exemple du quartier du Parvis

Historiquement le parvis de Saint-Gilles était une place populaire avec plein de commerces et de services de proximité. Il a été piétonnisé il y a quelques années. Il y a aussi eu un lifting important sur fonds propres de la Commune (plus d’un million d’euros), avec suppressions des arbres et des angles morts (pour les caméras). Aujourd’hui, il n’y a plus de place que pour les terrasses privatisées, et le standing est de plus en plus élevé. Le modèle choisi est celui de l’after work pour le public jeune, branché et international. Le message est clair : il faut consommer pour profiter de cet espace qui n’est plus vraiment public et n’est plus pour tous les habitants.
Les travaux ont été l’occasion pour faire partir nombre de commerces populaires. Mais aussi pour réorienter la fonction du marché : auparavant populaire et abordable, il est aujourd’hui « thématique », orienté food truck, bio et « de qualité ».
Il y a également un changement de fonction de la rue du Fort qui est devenue une « rue de l’associatif » après avoir été une rue d’affluence très populaire, faite de petits commerces, de marché et brocantes.
La chaussée de Waterloo est également dans le collimateur de la Commune. On se met à rêver d’une nouvelle « rue Dansaert » à la place des « magasins de chaussures à 5 euros ».
L'exemple de l'Aegidium est aussi significatif. C'est un édifice central du Parvis qui appartenait à l'Eglise et qui abritait les mutualités chrétiennes. Il a été revendu à un investisseur privé, grâce aux facilitations de la Commune qui voulait avoir son mot à dire sur sa future affectation. Aujourd'hui, il abrite un nouveau bar à cocktails très branché ainsi que des flats pour « expats » (sic).

2. La Régie foncière

Autre mécanisme de transformation des quartiers populaire, celui passant par les propriétés communales. Proportionnellement, la Commune de Saint-Gilles détient une des plus grosses Régie du pays : environ 1000 logements. Il s’agit de logement public non social. A contrario, Saint-Gilles est la 2ème commune de la Région avec le plus petit taux de logements sociaux.
La Commune a donc choisi d’investir dans sa Régie plutôt que dans le social. Et pour cause : à côté d'une vraie politique sociale, il y a surtout plus de marges pour jouer sur les loyers (qui dépendent du logement lui-même et pas du revenu des habitants) et sur le choix des locataires – familles ou commerces. Le tout, avec un gros manque de transparence qui lui permet de pratiquer son clientélisme mais aussi d’attirer une classe moyenne à capital culturel et diplômes plus élevés. Bref un excellent moyen pour « réhabiliter les quartiers les plus fragiles ».
Il n’y a quasiment plus aucun logement public fait pour les familles nombreuses. Les derniers projets ont été construits via des PPP (partenariat public et promoteurs privés) : il s’agit de logements « durables » et de qualité, avec des loyers supérieurs à 900€, soit très proches des prix du marché.

3. L'image de marque

La revalorisation des quartiers populaires à destination de populations plus riches passe aussi par le marketing urbain. Saint-Gilles est à la pointe de ces dispositifs.
Un projet phare de la Commune depuis plusieurs la fin des années 1980 et qui a essaimé ailleurs, est le parcours d’artistes : une biennale où les artistes exposent chez eux. Gros succès puisque 530 artistes participent et que les visiteurs se comptent par dizaines de milliers. La Commune communique abondamment, met en avant ses projets culturels et prend soin de son architecture art nouveau. Elle attire désormais un public d’étudiants en arts, devient un pôle culturel, de tournage de films et mise sur le tourisme. Encore une fois, la démarche est très positive en soi. Mais elle s'inscrit dans un plan politique concret qui ne vise pas exclusivement à l'émancipation des habitants. Le rayonnement de l'image de marque de Saint-Gilles (la politique de « city marketing ») vise à attirer un public de consommateurs, de propriétaires et d’investisseurs extérieurs et toujours plus « fortunés ».

4. La brigade spéciale Uneus

Enfin, il s’agit de “sécuriser” ces espaces populaires pour les rendre plus “fréquentables” et attractifs pour les nouveaux venus.
Depuis quelques années, la Commune de Saint-Gilles dépense plusieurs centaines de milliers d’euros par an pour une brigade de police spéciale (un « koban ») et une structure administrative et juridique de répression-prévention. Cette cellule n’agit que dans un quartier, le quartier de la porte de Hal où il y a deux tours de logements sociaux. Le but est de nettoyer le quartier “des jeunes qui provoquent nuisances et sentiment d’insécurité”. La délinquance dans ce quartier est une réalité sur laquelle il faut bien sûr agir, dans l'intérêt même des habitants. Et on devrait toujours donner à la justice les moyens de faire son travail. Mais ici, on instaure surtout des procédures d'exception et à la limite de la légalité. Certains agents de la brigade sont très régulièrement accusés de violences policières. Très peu est finalement investi dans l'encadrement et l'avenir des jeunes (emploi, formation, logement, etc.). Le sujet est tabou et la Commune a vivement réagi aux attaques par encore plus de répression, de menaces, de soutien aux policiers visés et de discrédit sur les témoins. La Commune n’hésite pas à diviser les habitants et à communiquer sur chaque fait de violence et d’arrestation pour justifier l’existence de sa brigade (via des communiqués de presse à charge et sans respecter les présomptions d'innocence).
Un collectif de mamans s’est créé et aujourd’hui les lignes ont bougé. Elles ont obtenu qu'il y ait une enquête du délégué général aux droits de l’enfant et de la ligue des droits humains. Ce rapport parle de lui-même… Il a finalement été dévoilé malgré que la Commune refusait de le divulguer. Et le principe qu'il y ait une évaluation indépendante du dispositif Uneus a été acté. Mais les actes ne sont pas encore posés et le sujet reste très sensible.
La sécurité est un droit pour tous. Des moyens suffisants doivent être investis dans l’ensemble de l’appareil judiciaire. Les problèmes d’incivilités dans les quartiers ne se règlent pas à coup de matraque et d’impunité. Il faut un travail de proximité, de confiance, de prévention, mais aussi des solutions en termes d’emploi, de qualité du logement et de formation.

Quelle alternative ?

Bien sûr, le PTB est pour l’amélioration de l’environnement des quartiers. Mais c’est aux causes de la précarité qu’il faut s’attaquer. Et on doit fortement encadrer les mécanismes du libre marché qui vont à l’encontre du droit des habitants à disposer de leur espace urbain, plutôt que d’utiliser ces mécanisme pour chasser les gens.

Une fiscalité plus juste avec notamment un précompte immobilier progressif. A Bruxelles 20% des logements du marché locatif appartiennent à une minorité de 3% de propriétaires. Les spéculateurs et la minorité de gros propriétaires qui ont mis la main sur la ville et font d’énormes bénéfices doivent contribuer plus qu’un petit propriétaire. Les besoins sociaux ne peuvent être comblés en espérant la venue d’investisseurs privés extérieurs ou en chassant les ménages populaires de leur quartier.
Un encadrement des loyers sur base d’une grille de critères objectifs. Une telle grille existe déjà à l’état de grille “indicative”, mais le gouvernement bruxellois refuse de l’appliquer. Depuis 2004 les prix des loyers ont commencé à s’envoler, bien plus que le coût de la vie. La grille du PTB permettrait de corriger cette explosion des loyers incontrolée depuis 15 ans.
Recommencer à construire du logement social. Environ 45 000 familles sont sur liste d’attente et se ruinent sur le marché privé. Mais chaque année, ce n’est qu’une centaine de logements sociaux qui se construisent à Bruxelles. Il faut réactiver les mécanismes qui permettaient jadis l’investissement public dans le logement social. Un parc de logements sociaux bien gérés ne coûte pas d’argent à l’Etat. L’exemple de Vienne où 60% de la population profite d’un logement social ou public de qualité montre qu’il s’agit surtout de choix politiques. Le PTB demande notamment 30% de logement social dans les gros projets immobiliers qui continuent de voir le jour à Bruxelles, et notamment à Saint-Gilles. Même si les mécanismes existent pour exiger cela des promoteurs immobiliers, ce sont les barons du béton qui font leur loi. Des projets de standing comme Tour et Taxis, Josaphat, les Casernes d’Etterbeek, tours Victor à Midi, etc. devraient accueillir une partie considérable de logements sociaux et publics, plutôt que de ne profiter qu’aux investisseurs privés. A la place de la prison de Saint-Gilles, les autorités et les promoteurs ont prévu 1000 logements dans un espace vert et aéré : c’est un terrain public, qui nous appartient à tous, nous demandons 100% de logement public dont 50% de logement social.
Il faut arrêter les partenariats public-privé en matière de logement et d’urbanisme. Dans les faits, ils coûtent plus cher à la collectivité (puisque les actionnaires privés sont rémunérés pour leur investissement). C’est valable au niveau des Régies communales mais aussi au niveau régional via des structures comme CityDev.

 

Pour aller plus loin:

  • notre note de négociation pour la forme du gouvernement bruxellois (où nous n’avons finalement pas été invités) avec notre vision régionale sur le logement: https://d3n8a8pro7vhmx.cloudfront.net/pvdaptb/pages/4384/attachments/original/1560422309/190607_Note_Negociations_Bruxelles_PTB.pdf?1560422309
  • un article intéressant sur la nécessité de repolitiser les questions d'aménagement urbain: https://lavamedia.be/fr/la-ville-est-un-champ-de-bataille/
  • une bonne synthèse scientifique sur les enjeux du logement à Bruxelles : https://journals.openedition.org/brussels/1346
  • beaucoup plus long, mais très intéressant, une thèse sur la production de logement dans la ville capitaliste: http://developpement-urbain.irisnet.be/evenements/midis-du-developpement-urbain/ppt_conferences/01-romainville-la-production-capitaliste-des-logem.pdf
    et un article qui résume cela: https://lavamedia.be/fr/limpossible-droit-au-logement/
  • un article sur la gentrification à Bruxelles :https://journals.openedition.org/metropoles/4753
  • une publication récente d'Inter-Environnement Bruxelles, la plate-forme qui fédère les associations de quartier à Bruxelles et publie un journal, "Bruxelles en mouvement", tous les deux mois, qui donne une bonne idée des thèmes de luttes actuels: https://www.ieb.be/IMG/pdf/bem303_11-12-19-2.pdf
  • un autre "Bruxelles en mouvement", sur le logement social notamment: https://www.ieb.be/IMG/pdf/bem299_03-04-19.pdf
  • un article qui synthétise bien la nécessité du logement social: http://inegalites.be/Le-logement-social-une-solution
  • un dernier sur l'évolution des prix : http://inegalites.be/Les-loyers-en-Belgique

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  • Loïc fraiture
    a publié cette page dans Actualités 2020-08-27 15:03:59 +0200

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